КАК ЧЕЛНИНСКИЙ БИЗНЕСМЕН ОБСУЖДАЛ С КАНДИДАТОМ В ПРЕЗИДЕНТЫ РОССИИ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

Кредитование
в экзотической
валюте

Но прежде отметим, что в 2007 году в России было выдано ипотечных кредитов на 537 млрд. руб., что в 1,6 раза больше, чем за 2006 год. Резкими темпами, почти в два раза, выросло число сделок с жилой недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки. В общем объеме приобретенной недвижимости ипотечные покупатели составили около 30%. Это говорит о всё более возрастающей значимости ипотеки на рынке недвижимости. Что же выступает главным «двигателем» ее развития?

В случае с Татарстаном это поддержка президента М. Шаймиева через государственный жилищный фонд. А в целом по России этому в первую очередь способствует появление кредитования в экзотических валютах под низкие проценты, появление возможности за счет повышения комиссии снижать ставку и наоборот. Ставки кредитов в швейцарских франках ниже рыночных – от 7% годовых. Сегодня большинство потенциальных заемщиков, желающих купить квартиру в кредит, сделать этого не могут, так как очень высоки цены на жилье и низок уровень доходов. Кредиты в экзотической валюте помогают сократить этот разрыв и делают ипотеку доступней.

В начале 2008 года один из московских банков даже объявил о том, что запускает программу ипотечного кредитования в японских иенах по ставке от 6% годовых. Есть и другие новые программы для российских граждан. Так, заемщик, заинтересованный в покупке дома на этапе строительства, может получить ипотечный кредит по ставке 8,5% годовых в рублях вне зависимости от срока кредитования. Пока программа запущена в пилотном проекте сроком на три месяца, до 15 апреля 2008 года. За этот период данный банк рассчитывает выдать ипотечные кредиты в японских иенах на сумму до 35 млн. долларов.

«Много проблем»

Что касается прогнозов на 2008 год, то недостатка в них не ощущается. Так, скажем, кто-то из экспертов считает высокие цены на жилье главным двигателем ипотеки, а кто-то – ее тормозом. Последние утверждают, что население не готово брать на себя долгосрочные обязательства в условиях неопределенности экономической ситуации. Другие прогнозируют значительный рост ипотечных сделок, считая, что стабильная внутриполитическая обстановка в России этому только способствует.

Между тем Европейский банк реконструкции и развития на днях опубликовал доклад под названием «Ипотека в переходных странах», в котором утверждается, что российская ипотека дешева, ненадежна и неудобна. ЕБРР формулирует десять принципов удобного и эффективного ипотечного законодательства. Это в основном быстрота, простота, дешевизна и надежность рыночных процедур, а также гибкость, с которой они могут быть приспособлены к нуждам конкретных участников рынка.

Единственная страна, получившая оценку «много проблем», – Россия. Впрочем, не слишком эффективно базовое законодательство и в некоторых странах, уже вошедших в Европейский Союз, например, в Польше и Венгрии. В России и Польше слишком сложны процедуры, связанные с получением ипотечного кредита и функционированием соответствующего сегмента финансового рынка. Как следствие, они еще и занимают слишком много времени. Если в России в 2007 году объем ипотечных кредитов населению составлял порядка 2% ВВП, то в Эстонии он перешел планку 25% ВВП еще в 2005 году.

Сенсационный
прогноз

А вот аналитики кредитного брокера «Фосборн Хоум» делают сенсационный прогноз: во втором полугодии ипотека начнет дешеветь.

– Есть банки, которые сужают возможности заемщиков по собственному усмотрению. Но примерно через полгода ситуация должна стабилизироваться и, возможно, ставки вновь поползут вниз, – заявил гендиректор «Фосборн Хоум» Василий Белов. Но, по его мнению, несмотря на ожидаемую стабилизацию ставок по кредитам, ипотека станет менее доступной: в регионах ухудшению доступности могут также способствовать новые рекомендации АИЖК, относящиеся к кредитам повышенного риска: займам с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн. руб.

– Кредиты, которые одновременно отвечают двум этим условиям, наиболее подвержены риску возникновения просрочек, поэтому они выкупаются у банков после дополнительной, углубленной проверки, – дала пояснения RBK директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

А что думает
Дмитрий Медведев?

Председатель Совета директоров ООО «Магнолия» Сергей Майоров тоже считает, что активность на рынке ипотечного жилья начнется в марте:

– В конце прошлого года я участвовал в работе международной конференции «Социально-экономическое развитие России: новые рубежи», которая состоялась в Москве, в академии народного хозяйства при правительстве РФ, – поделился он с журналистом «Недели». – В работе конференции принимали участие первые лица российского правительства: Дмитрий Медведев, Алексей Кудрин и другие. Особенно мне понравилось выступление А. Кудрина, который более часа выступал без бумажки и сыпал цифрами.

Касаясь вопроса устойчивости экономики в период ипотечного кризиса в США, он заметил, что заимствования России на сегодня составляют 21% ВВП. В Казахстане эта цифра составляет 94%, в Украине – 56%. Понятно, что чем выше процент, тем менее устойчива экономика в период таких кризисов. Потому что есть риски приостановки финансовых программ и в этом случае страна остается один на один со своей проблемой. Мы оказались более устойчивыми, поскольку имеем небольшой уровень заимствований. «Россия легче других перенесет этот кризис», – заявил Алексей Кудрин.

Не забывайте, что никто не отменял программу Путина, согласно которой в стране должен строиться один квадратный метр в год на каждого гражданина. Соответственно, в Набережных Челнах в год должно быть построено около 510 тысяч кв. м жилья. Пока мы строим 260 тысяч кв. м. То есть нам еще до выполнения этой задачи работать и работать. Участвуя в работе конференции, я написал записку Дмитрию Медведеву, в которой вкратце объяснил те проблемы, с которыми мы столкнулись, и попросил ответить на вопрос: «Что нас ждет в ближайшей перспективе?» На записку он почему-то не ответил, но нам удалось переговорить в перерыве. Дмитрий Медведев сказал мне: «У ипотечного кризиса в США есть свои плюсы. Это очень хорошо, что у нас появилась возможность проанализировать чужие ошибки, чтобы не повторять их у себя. Мы и так уже перевыполнили план финансирования через АИЖК. Необходимо повысить ответственность как банков, так и заемщиков».

На рынок приходят новые игроки

– Одним словом, я для себя сделал вывод, что ничего страшного не произошло, – продолжил С. Майоров. – Некоторое время будет небольшое затишье на рынке ипотеки, но ближе к лету все образуется. Кроме Дмитрия Медведева мне удалось обсудить эту проблему с заместителем министра регионального развития РФ Сергеем Кругликом, который, как известно, до недавнего времени возглавлял федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

С. Круглик считает, что в марте все стабилизируется и начнется работа в обычном режиме. Думаю, программа АИЖК тоже будет возобновлена. Уверен в том, что найдутся рыночные механизмы, при которых ипотека будет доступна и интересна.

Но, не дожидаясь решения проблемы на государственном уровне, на ипотечный рынок приходят новые игроки. Например, проект жилого микрорайона «Красные Челны» решил инвестировать крупный федеральный банк «Связьбанк». За ним пойдут другие, – подвел итог Сергей Майоров.

А мы, подводя свой итог, скажем, что если вы решили обзавестись квартирой в 2008 году, то не торопитесь. Дождитесь апреля. Глядишь, государство возобновит финансирование ипотечных программ, а процентные ставки упадут.