Бюджет Набережных Челнов за прошлый год пополнился, в том числе и за счет продажи земли. При этом в абсолютных цифрах доходы по этой позиции выросли на 40% (вся сумма — 125 млн рублей). Арендная плата за пользование земельными участками дала 4% роста (вся сумма – 630 млн рублей). Такие цифры озвучили в управлении земельных отношений мэрии Набережных Челнов.
Всего за прошлый год управление принесло в бюджет 772 млн рублей – это больше чем в прошлом году на 6,5 %. В управлении планируют сделать основной акцент по работе в 2016 году на инвентаризацию свободных земельных участков и вовлечение их в оборот. При этом необходимо более четко определиться со статусом парков, зеленых зон и промышленными площадками.
Как мерять землю?
Конечно, хорошо, что бюджет города пополняется. И часть поступлений приходится на землю – природный ресурс. К тому же на купленных или арендованных участках будет вестись строительство, появится жилье, производственные мощности. Проще, когда землю приобретают или арендуют местные компании, с которыми у городских властей существуют дополнительные отношения, имеются рычаги влияния. А вот с пришлыми, с «варягами», дело обстоит сложней. Не всегда можно быть уверенным в том, что заявленные планы воплотятся в реальность.
Землю обычно измеряют квадратными метрами, «сотками», гектарами, квадратными километрами. Но так поступают агрономы, геодезисты, географы. На самом деле земля измеряется в денежном эквиваленте. Огромный пустырь без коммуникаций далеко за городом окажется в денежном выражении меньше нескольких соток в центре города. Городская земля всегда привлекала и будет привлекать покупателей. Строить офисные, развлекательные, торговые центры застройщики стремятся поближе к людским потокам.
Так, еще в 2013-м году с зарегистрированной в подмосковных Химках строительной компанией исполнительный комитет заключил договор на аренду земли. Бизнесменам от строительства отводилось 1623 квадратных метра, на которых они должны были возвести офисно-торговый центр по улице Железнодорожников.
Договор аренды предусматривал уплату 762 тыс. рублей в год. Сумма относительно стоимости самого проекта не такая уж и большая. Однако застройщик вносил ее нерегулярно и не в полном объеме. По этой причине исполнительный комитет Набережных Челнов подал на строительную компанию иск в Арбитражный суд, попросив взыскать задолженность в сумме 1,079 млн рублей. К моменту вынесения решения строительная компания частично погасила задолженность, уменьшив ее на 0,5 млн рублей. Исполком уменьшил свои требования, но приплюсовал к долгу пеню в размере 269 000 рублей. Суд постановил взыскать задолженность со строительной компании.
Этот пример показывает, что привести интересы исполкома и арендатора в соответствие вполне возможно при помощи правовых инструментов. Это своеобразный ориентир для других компаний, которые, возможно, собирались «сэкономить» на земельном вопросе.
В действиях строительной компании из Химок не усматривается злого умысла, тут, скорее всего, присутствовала такая же логика, как и у неплательщика ЖКХ. Мол, «день простоять, да ночь продержаться». Однако существуют случаи, когда злой умысел просматривается достаточно четко. Если не для правоохранительных органов, то для участников земельного рынка, точно.
Лишиться земли достаточно просто
Казалось бы, земельный участок – наиболее выгодное и надежное вложение капитала. Его невозможно украсть. Кроме того, удобство расположения, близость к городу со временем если и изменится, то лишь в лучшую сторону. Но в реальности лишиться земли можно достаточно легко, хоть сам участок и остается на прежнем месте. Исчезает право владения земельным участком. Такое происходит достаточно часто даже с теми, кто владеет землей уже не первый год и активно ее использует. Земля всегда стоит дорого, а где большие деньги, там и большая и вероятность появления махинаторов.
Один из земельных скандалов в Набережных Челнах набрал обороты еще пару лет тому назад. В трех дачных поселках к тому времени уже успели выкупить более тысячи участков. Все покупатели почувствовали себя не лучшим образом, когда возникла угроза потери прав на владение землей, а некоторые из них даже поспешили обратиться в полицию и заявили о факте мошенничества. Было возбуждено дело, но при этом продажа земли не прекращалась и проводилась на прежних условиях.
Реализацией участков занималось агентство недвижимости. Сделки оформляли риэлторы, каждому из них за один проданный участок выплачивалось вознаграждение в сумме 6 000 рублей. Владелец агентства выплачивала эти деньги, как говорится в народе, «не отходя от кассы». Риэлторы передавали ей пачку полученных от покупателя денег, а она тут же выдавала им заработанное.
Торговля шла бойко, начиная с 2007 года. Ведь дачные участки в агентстве стоили на то время чрезвычайно дешево. Их можно было купить за 150 000 – 300 000 рублей. Не стоит забывать, что тогда развернулся строительный бум, и аналогичные участки под Набережными Челнами площадью около 10-15 соток стоили по 500 000 рублей. Не зря опытные риэлторы всегда предупреждают покупателей, что «насколько сэкономите, настолько же потом получите и приключений с приобретенной недвижимостью».
Внешне все происходило вполне законно. С каждым покупателем составлялся договор, который подписывала лично владелец агентства. Но существовала небольшая деталь, на которую сперва никто из покупателей не обращал внимания, да и не мог обратить, так как выявиться она могла лишь при сравнении одного договора с другим. В каждом договоре был проставлен один и тот же кадастровый номер, присвоенный не конкретному участку под дачу, а всему массиву в целом. Фактически продавался не участок, а лишь доля от всего поля, где предполагалось возводить дачи. При этом владелец агентства показывала схему с разделением поля на участки, и каждый покупатель как бы выбирал себе место. Но дело в том, что такая схема не имела никакой юридической силы. Тем не менее, люди обжились, некоторые успели возвести капитальные строения, даже стали подводить коммуникации. Вот тогда и стали возникать вопросы. Владелец агентства, ссылаясь каждый раз на новые сложности, оттягивала момент проведения размежевания участков. Что привело к закономерному итогу – четверть тысячи покупателей и, как они считали несколько лет подряд, владельцы земли, получили на руки уведомления, что им предстоит освободить незаконно занятые земли.
Тут уж просматривается умысел. Как специалист, владелец агентства не могла не знать, что с таким договором купли-продажи регпалата никогда не зарегистрирует сделку, и она в итоге будет признана незаключенной. Ведь в договоре не прописаны границы земельного участка и отсутствует его кадастровый номер. Такой договор недействителен. Тем не менее, право собственности на весь массив земли остается за владельцем агентства, участки можно продать вновь.
Чем конкретно окончилось это дело, не так уж и важно. Главное, что существует вполне легальная схема, по которой можно якобы «продать» земельный участок, а потом получить его обратно.
Увеличение поступлений в городской бюджет от продажи земли и от ее аренды включает в себя и такие вот случаи. Остается надеяться, что те самые 40 % — не реальное увеличение сделок, а следствие падения рубля относительно доллара. Ведь землю корректно измерять не только в денежном выражении, но и площадью, чего публично в управлении мэрии почему-то не сделали.
Загрузка ...