Недвижимость в Казани продолжает дорожать. На 10% за июнь-август возросла в среднем цена на новострой. Почему происходит рост стоимости жилья, разъяснил президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Во-первых, этому способствовало введение льготных ставок по ипотеке, а во-вторых – увеличение себестоимости строительства, считает он.
Переход на проектное финансирование повлиял на цены
Цены на жилье стали расти, когда был запущен механизм проектного финансирования (июль 2019 г.), пришедший на смену схеме привлечения денежных средств на строительство от дольщиков. При этом используются особые эскроу-счета, куда покупатели направляют деньги. Эти новые правила стали причиной того, что жилья на рынке стало меньше, а также уменьшилось количество выданных чиновниками разрешений на строительство. Рынок тут же отреагировал – возросла стоимость квадратного метра жилья.
По России в крупнейших городах цена за квадратный метр составляет 80,4 тыс. рублей (на конец сентября) – это больше на 3%, чем в августе. Всего с января цены возросли на 5-8%, и ожидается, что итоговый рост достигнет 12%.
В Татарстане цена метра квадратного возросла с 78 до 88 тыс. рублей (в сравнении с декабрем 2019), это 10-11%. Цифры предоставила руководитель строительной компании «КамаСтройИнвест» Антонина Дарчинова. Она считает, что рост цен напрямую связан с имеющимся сейчас повышенным спросом на недвижимость. Люди стараются приобрести жилье в целях инвестирования и чтобы сохранить свои средства, опасаясь нестабильности в экономике. При этом сократилось предложение, что также повлияло на цены, а кроме того, компании перешли на эскроу-счета.
Все больше проектов реализуются на базе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, говорит Дарчинова. Ее слова относятся к Татарстану, но в России этот механизм тоже получает все большее распространение. Как заявил руководитель АО Дом.РФ Денис Филиппов, на данный момент 40% застройщиков в стране перешли на новый метод финансирования и счета эскроу.
Для банковского обслуживания счетов требуются расходы, которые включаются в цены и способствуют их росту. К тому же, считает Антонина Дарчинова, застройщики неперь не зависят от денег покупателей для финансового обеспечения строительства, так как на эти цели они теперь берут банковские кредиты. Значит, привлекать покупателя ценами в самом начале стройки им уже незачем.
Росту цен способствует повышение спроса на жилье
Еще одним фактором, который повлиял на рост стоимости первички в Казани, эксперты называют увеличившийся спрос со стороны покупателей. Об этом говорил руководитель компании-девелопера «Унистрой» Искандер Юсупов, который связал выросшие цены со спросом, а также стадией строительства возводимых в городе ЖК. Он рассказал, что цены на объекты их компании повысились на 5-6%, варьируясь на разных ЖК. Такой рост компания считает значительным, при этом цены она старается повышать плавно, чтобы резкие скачки цен не уронили спрос на новострой.
Несмотря на рост спроса на новостройки, устойчивый тренд рынка – превышение предложения жилья над спросом, как отмечает аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов, который характеризует спрос как динамичный. Его ждет движение вверх, считает специалист, поскольку покупатели продолжают стремиться улучшать свои жилищные условия. Антонов считает, что подогреет спрос на новострой и недавний закон, касающийся налога на депозиты. Те, у кого на счетах значительные депозитные вклады, скорее всего, начнут эти деньги помещать в недвижимость. Они предпочтут купить жилье, нежели платить налог на крупный вклад.
Спрос на рынке новостроя растет и по причине того, что граждане стремятся инвестировать в недвижимость. Этот вид инвестиций всегда надежнее других, а если деньги вложить в самом начале строительства, то финансы можно и приумножить. Имеет значение и отложенный спрос, связанный с карантинными мерами из-за коронавируса. Когда ограничения были сняты, то сразу произошел всплеск спроса на жилье, совпавший с динамикой цен, которые пошли вверх.
Росту цен способствовала льготная ипотека под 6,5%
Однако самым значительным фактором возросших цен на первичное жилье стала льготная ипотека. Программу запустили в мае 2020 года, чтобы в кризис поддержать строительную отрасль. Закончится льготная программа 1 ноября 2020, но, возможно, ее продлят и на 2021 год.
Тот факт, что льготная ипотека повлияла на повышение стоимости первичного жилья, объявил Сбербанк, который провел свое исследование на рынке. В России в июле-августе 2020 цены оказались выше на 6,2%, чем в эти же месяцы годом ранее, по данным аналитиков «СберИндекса». Ипотека под 6,5% повысила спрос на новострой. За январь-август по стране выдано 895 тыс. кредитов по льготной ипотеке на сумму в 2,2 трлн. рублей (на 14% больше кредитов, чем за тот же период прошлого года, и на 26% больше в деньгах).
Положительно отозвался о влиянии льготной ипотеки на строительную отрасль вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Он считает, что ипотека не перегрела рынок, а наоборот – стала фактором развития отрасли. В отрасль привлечено 500 млрд. рублей, сказал Хуснуллин, и насчитывается 500 тыс. новых заявок на получения кредитов по льготной программе. Это означает, сказал он, что семьи смогут улучшить свое жилье. А то, что в некоторых регионах взвинчены цены, даже неплохо, поскольку может стимулировать строительство дополнительных квартир.
Цены на вторичное жилье Казани спешат за новостроем
Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев говорит, что сегмент рынка вторички следует тому же сценарию, по которому росли цены на новострой. Здесь тоже наблюдается повышение цен, но если первичное жилье дорожало летом, то квартиры владельцев начали дорожать в сентябре. Больше стали оцениваться и дачи, ценник которых уже на 25-30% выше, что Савельев связывает с возрастанием спроса на недвижимость за городом.
Подорожание вторички аналитики увязывают с возросшим спросом в первичном секторе, когда собственники квартир стараются продать свое жилье и приобрести квартиры в новостройках. Еще один фактор – это то, что владельцы, видя, как дорожает первичка, стремятся поднять и расценки на свои квартиры.
Эксперты прогнозируют, что цены еще возрастут
Алексей Антонов (ГК «Алор») считает, что в 2021 году рынок новостроек продолжит показывать высокий уровень предложения, но цены сильно расти уже не будут. Они достигнут потолка, а дальше ажиотажа не предвидится. Пик, по мнению Антонова, произошел в нынешнем году. К концу года, возможно, они подскочат еще на 2-4%, а квадратный метр новостроя может подорожать на 15%.
Андрей Савельев, глава Гильдии риелторов РТ, дает прогнозы менее утешительные. Он считает, что новостройки в Казани к концу года могут подскочить в цене на 10%. По России в целом ожидается рост цен еще внушительнее. На конец 2020 новостройки могут стоить на 12-15% больше, чем они оцениваются сейчас, считают аналитики.
Загрузка ...