– Можно ли при оформлении договоров долевого участия с физическими лицами сразу указывать, что построенная в будущем квартира принадлежит покупателю на праве собственности, хотя оплачена частично. Или все квартиры оформляются сначала в собственность застройщика, и только потом переходят к дольщику?
– Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у них права собственности на жилые помещения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).
Сторонами по данному виду договору выступают застройщик (владелец земельного участка) и участник долевого строительства ( в рассматриваемом случае – физическое лицо). По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующие жилые помещения гражданам – участникам долевого строительства, а граждане обязуются уплатить обусловленную договором цену в размере и сроки, определяемые договором, и принять жилое помещение.
Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
После окончания строительства застройщик в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и затем по передаточному акту передает гражданам – участникам долевого строительства квартиры, указанные в договоре. Согласно ч. 2 ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает юридически с момента государственной регистрации прав на него.
Объект долевого строительства в силу ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу.
Порядок государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства определен в ст. 16 Закона №214-ФЗ. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче указанного объекта.
В период строительства (создания) объекта недвижимости право собственности на него не возникает ни у застройщика, ни у участника долевого строительства, т.к. объекта в полном объеме еще не существует и право собственности на него не зарегистрировано.
По смыслу ст. 11 Закона №214-ФЗ до государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства дольщик обладает обязательственным правом требования, вытекающим из договора долевого участия в строительстве.
Таким образом, включение в текст договора участия в долевом строительстве условия о наличии у гражданина в период строительства права собственности на квартиру в строящемся многоквартирном доме противоречит действующему законодательству. Первоначальным собственником квартиры во вновь построенном жилом доме будет являться дольщик, выполнивший обязательство по оплате в полном объеме, после сдачи объекта строительства в эксплуатацию, оформления акта приема-передачи квартиры и регистрации права собственности на нее в органах Росрегистрации.
Любовь Карасевич,
эксперт службы Правового
консалтинга ГАРАНТ.
Загрузка ...