К началу нынешнего года в Республике Татарстан осталось нераспроданным 40% возведенного в прошлом году коммерческого жилья. А это почти семь тысяч новых квартир или более полумиллиона квадратных метров. Чего же ожидать на рынке коммерческой недвижимости Татарстана и, в частности, в его столице Казани? Есть ли выход из создавшегося положения, которое грозит, вообще, остановить строительство коммерческого жилья в республике?
Доллар против рубля
Состояние экономики региона и страны в целом естественным образом сказываются на рынке недвижимости, в том числе и коммерческого жилья. Однако связь здесь не совсем прямая. Строительство имеет свой цикл – возводятся жилые здания в одних экономических условиях, квадратные метры продаются уже в новых. Поэтому динамика процессов в экономике в целом и в строительстве дает похожие графики, но только они сдвинуты во времени, примерно на один год. Из-за этого условия 2014 года сказались лишь в 2015 году. Экономический спад продолжается даже в достаточно развитых регионах, таких, как Татарстан. И его последствия закономерно приводят к негативным последствиям на рынке недвижимости.
Кризис в строительстве нового коммерческого жилья обуславливается политикой в кредитовании банками застройщиков и покупателей недвижимости. От того, насколько жесткой и продолжительной она станет, будет рассасываться или же усугубляться кризис в строительстве и реализации уже построенного коммерческого жилья. Неустойчивый и не сильно предсказуемый курс рубля к мировым валютам наиболее чувствителен для дивелоперов, ведь у них самая большая валютная составляющая долга. Процентная ставка по кредитам тоже зависит от курса рубля, она включает в себя валютные риски, а от самой кредитной ставки уже напрямую зависит, может человек приобрести жилье в кредит, или же он становится недоступным.
Феномен 2014 года не повторится
Негативные явления в экономике начались в 2014 году, но тогда продажи коммерческого жилья лишь выросли. Этот парадокс, когда при падении курса национальной валюты люди стали покупать больше жилья, можно объяснить с чисто бытовой точки зрения.
Жители Татарстана, как и все граждане России, обычно не откладывают деньги просто, как капитал. Они копят их для чего-то конкретного. В том числе и на покупку квадратных метров. Вот и сработала психология защиты сбережений. Кто-то покупал технику, кто-то автомобиль. Те, кто располагал большими суммами, решил вложить их в недвижимость, и тем самым уберечь от обесценивания.
Однако такое решение оказалось не столь рациональным. Рубли превратились в квадратные метры жилья. Но и «курс метра» не стабильный. Со времен прошлого кризиса – 2008 года, цены на жилье в Российской Федерации стали исчислять не в долларах, как до этого, а в национальной валюте – в рублях. Поэтому при умеренном развитии кризиса и определенной стабилизации ситуации в банковском секторе они сохранят рублевое выражение, станут дешевле, если пересчитать их на доллары. Доходы покупателей рублевые, к ним и будет привязана цена.
Конечно, покупатели недвижимости, которые приобрели ее на пике продаж 2014 года, смогут выиграть, если произойдет финансовый обвал в России, и экономика станет вновь сплошь долларизированной. Однако такой вариант пока еще маловероятен и является наихудшим.
Подобный скачок продаж невозможен в ближайшее время, так же, как он не повторился и в 2015 году. Происходит постепенное удорожание квадратных метров. Застройщики тем самым пытаются компенсировать то, что они утратили в валютном выражении. Но такой ход – самообман. Большинство свободных денег у населения уже «вымыто». Покупка жилья возможна лишь при помощи получения кредита, использования ипотеки. Поэтому на рынке коммерческого жилья возрастает конкуренция, ведется откровенный демпинг. Те компании, которые приняли решение уйти из бизнеса, связанного со строительством жилья, способны предлагать цену даже ниже, чем себестоимость.
Поэтому увеличение цен на новое жилье не может быть долгосрочной перспективой. Оно кратковременно. Сокращаются рабочие места. Доходы населения падают. При этом на рынке жилья сохраняется спрос. Но не в том смысле, что есть достаточное количество тех, кто способен его купить, оно просто необходимо физически. Такой спрос называется фундаментальным.
Однако, кредиты остаются малодоступными. Кредитные ставки запредельно высоки. Есть риск сворачивания строительства. Только так можно уменьшить предложение на рынке и тем самым повысить стоимость при продаже.
Остановка строительства повлечет за собой социальное напряжение и дальнейшее падение экономики. Одно рабочее место на стройке обеспечивает работой до десяти человек в других, связанных с ним, отраслях народного хозяйства.
Стимуляция спроса
Чтобы фундаментальный спрос на коммерческую недвижимость на рынке жилья превратился в реальный, его необходимо простимулировать со стороны государства. Тогда строительство продолжится и в идеале сможет, как локомотив, вытащить за собой остальные отрасли.
Основным препятствием в настоящее время является отсутствие денег у покупателей. Треть всего жилья в России покупается по ипотеке. По новому жилью эта цифра в разных регионах колеблется от 40% до 80%. Но ипотечные кредиты тоже недоступны большинству населения из-за заградительных ставок, которые применяют банки. К тому же, первый взнос тоже не соотносится с реальной зарплатой. Поэтому ситуацию может исправить лишь субсидирование ипотечной ставки государством до безболезненной величины. Или же введения для определенных категорий граждан системы, подобной той, по которой финансируется строительство жилья для военнослужащих.
В принципе, по этим позициям и предполагают оживить рынок недвижимости в Татарстане. Но для этого усилий только региональных властей недостаточно. Необходимы решения, принятые на федеральном уровне, касающиеся банковской сферы.
Кризис не бесконечен
Всякий кризис имеет свои временные рамки. Он не может длиться бесконечно долго. Даже если падение продолжится, то за ним последует этап восстановления рынка коммерческого жилья. И он восстановится чрезвычайно быстро, как это уже случилось во время прошлого кризиса 2008 года. Фундаментальный спрос выведет его в авангард роста. Обеспеченность жильем в РФ – 25 квадратных метров на одного жителя, в Татарстане этот показатель ниже среднего по стране. Поэтому избыток предложений на рынке сдуется чрезвычайно быстро. Спрос превысит то, что представлено продавцами, после чего последует неминуемый рост цен на новое жилье.
Семь тысяч квартир для Татарстана не такая уж и большая цифра. Нуждающихся в жилье значительно больше, особенно учитывая демографическую ситуацию в республике. Поэтому при оживлении экономики в РТ избыточное предложение исчезнет даже раньше, чем в Москве, где оно на сегодняшний день максимально высокое. Правда, сказать сегодня, от какой отметки начнется выздоровление, невозможно. Падение экономики продолжается, утаскивая за собой вниз и сектор коммерческой недвижимости республики.
Загрузка ...