Экономический спад всегда отражается на рынке недвижимости. Республика Татарстан в первом полугодии 2016 года показала ощутимые темпы роста жилищного строительства, несмотря на общеэкономическую стагнацию.
Факторы роста: сезонные явления или тенденция
Ключевыми индикаторами рынка недвижимости всегда служили такие города как Казань и Набережные Челны, которые демонстрировали пик покупательской активности. В первом полугодии 2016 года в Казани зафиксирован рост количества заключённых сделок по объектам вторичной жилой недвижимости на 35%. Рынок новостроек подрос менее ощутимо – не более чем на 7%.
И если в середине второго квартала такие показатели объяснялись интенсификацией спроса на фоне заявлений о сворачивании программы государственного субсидирования ипотечного кредитования, то после её продления темпы сохранились.
Существует мнение, что стабилизация спроса после кризисного 2015 года обусловлена тем, что после 2016 года, по словам министра строительства России Михаила Меня, программа будет завершена. Якобы именно угроза резкого подорожания ипотечных кредитов заставляет население активнее приобретать недвижимость. Это мнение излишне субъективно и не охватывает всех макроэкономических показателей, согласно которым доходы россиян существенно снизились на фоне снижения стабильности их получения.
Кроме того, после масштабного вложения населением средств в объекты недвижимости в конце 2014 года объёмы сбережений резко сократились. Произошло своеобразное затоваривание рынка. Таким образом, угроза подорожания не может быть таким мощным стимулирующим фактором.
Не стоит полагать, что рынок первичной недвижимости способен на столь краткосрочный выход из кризиса. Стоимость квадратного метра уже приблизилась к психологическому максимуму, а себестоимость строительства продолжает расти. Это существенно снижает инвестиционную привлекательность новостроек в целом, и различного рода рекламные акции и незначительные бонусы не могут существенно повлиять на ситуацию. Более того, постоянно растёт количество долгостроев и судебных исков к строительным компаниям, что подрывает доверие граждан к долевому участию.
Следует отметить, что в кризисный период резко снижается спрос на загородную недвижимость, поскольку это нишевые объекты, зачастую не представляющие коммерческий интерес в виде возможности быстрой перепродажи и сдачи в аренду. Объёмы продаж элитного загородного жилья не превышают 1% от общего рынка, а коттеджей эконом-класса – не более 10%. Кроме того, второе полугодие для загородного жилья – не самый лучший период, поэтому в данном направлении ожидается спад продаж.
Перспективы и инструменты преодоления спада
Учитывая тот факт, что по итогам 2015 года даже рынок недорогого вторичного жилья просел на 37%, показатели первого полугодия — это скорее не рост, а выход на прежние объёмы продаж. По мнению Анастасии Гизатовой, директора агентства недвижимости «Счастливый дом», прошлогоднее падение обусловлено действием государственно программы поддержки рынка нового жилья, а также более высокими темпами роста цен в новостройках, что делало их более выгодным объектом для вложений.
Кроме того, существенно изменилась структура рынка, в частности в лидеры вышло недорогое жильё эконом-класса.
Именно поэтому, по данным Росреестра Республики Татарстан, возрос интерес к вторичному жилью: большая его часть представляет собой именно объекты эконом-класса. Что же касается новостроек, то ситуация довольно сложная: снижение темпов строительства увеличивает себестоимость, что ещё больше усугубляет положение. Стремление застройщиков уменьшить стоимость за счёт инфраструктуры имеет временный эффект, поскольку без должного обустройства снижается привлекательность не отдельного комплекса, а целого района.
Крупные инвесторы прекрасно осознают сложность ситуации, однако по-прежнему полагают, что комплексная застройка с развитой инфраструктурой окажется востребованной.
Так, турецкий холдинг Hayat планирует инвестировать 7 млрд. руб. в строительство комплекса Sunrise City в центре Набережных Челнов. Это достаточно рискованный проект, особенно на фоне осложнённых отношений между нашими государствами. По мнению представителя компании CBRE Михаила Рогожина, экономический успех проекта в первую очередь обусловлен крайне удачным местоположением и отсутствием конкурентной застройки, что скорее является исключением из правил. Показатели и впрямь феноменальные: на сегодняшний день 30% квартир уже проданы, а 80% площадей уже сданы под нужды бизнеса, и всё это на фоне кризисных явлений.
Ещё одним сдерживающим фактором, по мнению главы Гильдии риэлторов Республики Татарстан Андрея Савельева, является возможное изменение системы налогообложения недвижимости, что сделает краткосрочные инвестиции невыгодными. Это снизит объёмы перепродаж на рынке строящихся объектов, что может положительно сказаться на снижении цен на вторичное жильё.
Не менее значимым фактором долгосрочной стабилизации рынка недвижимости является отложенный спрос, обусловленный постепенным выходом из эксплуатации ветхого жилого фонда, так называемых «хрущёвок», инвестиционная привлекательность которых будет сохраняться не более 10-15 лет для панельного домостроения и 20-25 — для кирпичных зданий. После этого начнётся постепенный спад спроса, снижение рыночной стоимости и, как следствие, повышение интереса к новостройкам.
Третий квартал года для рынка недвижимости традиционно является наиболее успешным, сказывается завершение курортного сезона, переезд в крупные города студентов учебных заведений, отложенный спрос, сформированный после летнего затишья. Всё это позволит избежать спада и сохранить текущие позиции.
Таким образом текущая ситуация и ближайшие перспективы зависят не только от изменения экономической конъюнктуры, но и изменения законодательства, что позволяет прогнозировать рост объёмов продаж во втором полугодии 2016 года. Дальнейшая ситуация будет определяться формированием покупательской способности, а также успешной реализацией кредитной политики.
Загрузка ...