Реформирование системы долевого строительства – актуальная проблема, касающаяся тысяч дольщиков по всей стране. Именно на защиту их интересов и направлен переход к практике эскроу-счетов, позволяющей минимизировать риски. Что же касается застройщиков, то далеко не все компании, особенно регионального уровня, способны вести свою деятельность по новым правилам, что и вынуждает их просить послаблений у федерального центра.
Новые правила и возможные послабления
Ещё в конце 2018 года в Татарстане из 109 застройщиков 54 были не способны выполнить требования изменившегося законодательства. Это и послужило причиной обращения главы республики к Дмитрию Медведеву с просьбой сохранить старый порядок долевого строительства для объектов с высокой степенью готовности, а также для компаний, занимающихся достройкой проблемных объектов. Под последними подразумеваются инвестиционные проекты, реализуемые при поддержке региональных властей, суть которых сводится к предоставлению застройщику участков под строительство на льготных условиях в обмен на завершение возведения здания, признанного долгостроем (например — при банкротстве первоначального застройщика).
В Минстрое республики пошли дальше и подготовили целый пакет предложений касательно порядка, регулирующего долевое строительство. Помимо двух вышеперечисленных категорий, работать по старым правилам предлагают на тех объектах, сдача которых по проектной декларации намечена до конца 2020 года. Кроме того, тем инвесторам, которых привлекли для достройки проблемных домов, предлагается разрешить вести строительство без эскроу-счетов и на земельных участках, полученных ими в счёт компенсации достройки.
После обсуждения проблемы на встрече Рустама Минниханова и Владимира Путина был подготовлен проект постановления правительства, предусматривающий следующий порядок смягчения условий перехода на новые законодательные нормы. От практики эскроу-счетов могут быть освобождены застройщики объектов, степень готовности которых – более 30%, при этом не менее 10% площади должно быть уже реализовано. Предусмотрены и ещё большие послабления для тех компаний, которые являются системообразующими, работают в рамках развития застроенной территории или по договору о комплексном освоении территории. Для них минимальная степень готовности объекта снижается до 15% или до 6% соответственно. Продолжают работать по старым правилам и московские компании, участвующие в программе реновации. Освобождаются от эскроу-счетов инвесторы, достраивающие проблемные объекты, причём без временных ограничений.
Регистрация заявок на ведение долевого строительства по старым правилам завершена 1 июля 2018 года. Стоит отметить, что стремясь отсрочить переход на новые механизмы работы, застройщики массово получали разрешения на строительство — только в Казани за месяц было выдано 60 таких разрешений. По мнению аналитиков, этого достаточно для того, чтобы строительные компании ещё пять лет вели свою деятельность.
В то же время не совсем понятно, смогут ли застройщики обеспечить ведение строительного производства на таком количестве площадок. Это значительно повышает риски «заморозки» строительства и появления очередных долгостроев. Для предотвращения столь негативной ситуации парламент Татарстана активно рассматривает возможность наделения муниципалитетов полномочиями по мониторингу и контролю возведения объектов на подведомственной территории с целью оперативного принятия упреждающих мер. Несмотря на значимость подобных мер, депутат Талгат Абдуллин высказал мнение об их неэффективности, поскольку у муниципалитетов нет специалистов требуемой категории, способных объективно оценить ситуацию с возведением того или иного объекта.
Рынок недвижимости республики как индикатор предстоящих трудностей
Ещё одним фактором, негативно сказывающемся на показателях доходности деятельности строительных компаний, является прогнозируемый в 2019 году спад спроса на объекты в новостройках. 2018 год ознаменовался для Татарстана послекризисным ростом числа сделок по долевому строительству, которое достигло 20,6 тыс. (прирост на 19%). Это связано, в том числе, и с ожиданием подорожания недвижимости после перехода на новые правила долевого рынка. Для рядовых покупателей, помимо декларируемого повышения уровня защищённости от недобросовестных застройщиков, новый порядок проведения сделок предопределяет рост стоимости недвижимости, поскольку эскроу-счета – это не прямое финансирование, а возможность для строительной компании получить займ в банке, где этот счёт открыт, так что компенсировать понесённые убытки будет вынужден именно покупатель. В совокупности с ростом ставок по ипотеке доступность жилья будет только снижаться.
Те же неутешительные прогнозы касаются и вторичного рынка. В прошедшем году в Татарстане было зарегистрировано 75,8 тыс. сделок, что на 8-10% больше, чем за аналогичный предшествующий период. Однако рост цен в новостройках неотвратимо распространится и на данный сегмент, способствуя снижению спроса. Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость», отмечает, что даже сейчас объекты «вторички» сильно переоценены в отличие от тех же новостроек, где оценка лишена субъективного фактора. Очевидно, что такая ситуация обусловлена ещё и тем, что приобретение жилья на вторичном рынке гораздо менее рискованно, нежели долевое строительство. Однако ряд экспертов высказывает мнение о том, что новые механизмы вовсе не будут способствовать предотвращению таких ситуаций как банкротство застройщика и появление очередного объекта незавершённого строительства.
Статистика портала Domofond наглядно продемонстрировала, что в Казани средняя стоимость квадратного метра выросла на 13,5%, при этом по некоторым микрорайонам наблюдается достижение величины в 24%. Несмотря на столь негативную динамику, традиционный период снижение покупательской активности – в начале года, пока не наблюдается. Эксперты связывают такую ситуацию со стремлением граждан приобрести недвижимость до её прогнозируемого подорожания, связанного с переходом на новые правила ведения долевого строительства.
Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает, что помимо спада спроса, провоцировать обвал рынка будет и отказ ряда банков от обслуживания эскроу-счетов строительных компаний, не удовлетворяющих критериям с весьма расплывчатыми формулировками. С одной стороны, это будет способствовать уходу с рынка застройщиков с сомнительной репутацией, с другой – стимулировать монополизацию отрасли.
Таким образом, участники строительного рынка могут с высокой долей вероятности рассчитывать на определённые законодательные послабления, что в совокупности с большим количеством выданных разрешений на строительство позволит плавно, в течение нескольких лет переходить на механизмы проектного финансирования.
Загрузка ...