Несмотря на высокую степень инертности, рынок недвижимости остаётся достаточно показательным индикатором общего состояния экономики. Грядущие перемены в сфере долевого строительства, стабилизация валютных котировок и завершение периода перенасыщения спроса позволяют делать достаточно оптимистичные прогнозы.
Рынок недвижимости в преддверии перемен
В конце прошлого года представители строительных компаний Татарстана декларировали намерения сохранить цены на недвижимость на прежнем уровне, допускаемый рост не должен был превысить величины инфляции. Тем не менее, в условиях неизбежного удорожания ипотеки и консолидации ключевых игроков из-за изменения действующего законодательства сохраняются риски снижения доступности жилья для рядовых граждан.
Если обратиться к абсолютным показателям, то Татарстан, по данным, озвученным руководителем агентства недвижимости «Счастливый Дом» Анастасией Гизатовой, входит в пятёрку регионов, лидирующих по объёмам сдаваемого в эксплуатацию жилья. В 2018 году он занял четвёртое место с общей долей в 4,2%, уступив только Московской, Ленинградской области и Краснодарскому краю.
Помимо того, что в Татарстане на протяжении нескольких лет сохраняется высокий темп строительства, позволяющий ежегодно сдавать по 4 млн. кв. метров жилья, в 2018 году было заключено рекордное число сделок в сфере ипотечного кредитования. За пять прошедших лет средняя стоимость одного квадратного метра в республике выросла на 30%. Не отстаёт и вторичный рынок, показав рост стоимости в 20%.
Структура продаж, по данным Андрея Савельева, президента Гильдии риелторов Республики Татарстан, также несколько изменилась. Вновь появилась тенденция к повышенному спросу на однокомнатные квартиры, свидетельствующая, по мнению эксперта, о возвращении на рынок инвесторов, приобретающих несколько объектов для коммерческого использования. Начал расти и спрос на трёхкомнатные квартиры, что свидетельствует о приобретении объектов уже для собственных нужд. А вот с парковочными местами ситуация остаётся сложной, поскольку на момент сдачи объекта в эксплуатацию объём реализованных мест не превышает 40-60%.
Положительная динамика, демонстрируемая регионом, свидетельствует об общем уровне экономического развития, который сказывается и на трудовой миграции, и на способности граждан приобретать недвижимость. Тем не менее, этот ресурс нельзя назвать бесконечным, особенно в разрезе реальной статистики, свидетельствующей об удовлетворении потребностей в трудовых ресурсах. Кроме того, уже упомянутый рост спроса на однокомнатные квартиры обусловлен не только их инвестиционной привлекательностью, но и тем, что в условиях ограниченности средств россияне вынуждены приобретать жильё меньшей площади.
Колебания цен в разрезе основополагающих факторов
Если говорить о перспективах роста цен, то ажиотаж, демонстрируемый в 2018 г. и первой половине 2019 г., позволил удовлетворить отложенный спрос в преддверии ожидаемых изменений правил долевого строительства. В настоящий момент основная масса застройщиков получила разрешения на строительство с определённым запасом, что позволит продолжать свою деятельность по старому законодательству ещё несколько лет.
Такой подход позволяет обеспечить плавный переход к новым алгоритмам, а также положительно скажется на стабилизации цен. Тем не менее, большинство экспертов сходится на мнении, что в 2019 году есть все предпосылки ожидать увеличения себестоимости квадратного метра жилья. С учётом консолидации игроков, чреватой снижением конкурентной борьбы, наивно ожидать, что дополнительные расходы на строительство будут компенсироваться за счёт собственной маржинальности в угоду покупателю.
Подобные опасения подтверждаются и промежуточной статистикой, а также сопоставлением результатов первых кварталов 2018 и 2019 гг. По имеющимся данным, Татарстан стал регионом, входящим в тройку лидеров по темпам роста цен на недвижимость. Стоимость одного квадратного метра увеличилась в среднем на 15,8%. При этом данная тенденция вовсе не характерна для всей территории страны, в семи регионах было зафиксировано снижение стоимости жилья.
Вице-президент Гильдии риелторов республики Руслан Садреев пояснил, что эти данные опубликованы известным порталом по продаже недвижимости, ввиду чего их объективность вызывает сомнения. Тем не менее, с общей тенденцией эксперт согласился.
Ещё одним фактором в пользу того, что дальнейший рост цен на недвижимость будет ограничиваться рамками инфляции, является падение уровня дохода граждан. Эксперты отрасли единогласно говорят об оживлении сегмента, поясняя, что до ажиотажного спроса конца 2014 года крайне далеко. Основная масса населения не в состоянии улучшить свои жилищные условия вне зависимости от рыночных тенденций.
Особо отмечается, что активно росли цены и на вторичную недвижимость, даже на пресловутые «хрущёвки». Это так называемая конъюнктурная реакция рынка на оживление спроса в ожидании повышения цен. Ликвидность таких объектов с каждым годом снижается ввиду ухудшения их технического состояния и несоответствия современным потребностям жильцов. С учётом сказанного, значительный объём недвижимости может стать доступнее, поскольку дальнейший рост цен на неё экономически нецелесообразен. Как полагают многие, удорожание жилья в новостройках автоматически, с отсрочкой в несколько лет, потянет за собой и «вторичку».
Однако такой сценарий возможен при наличии стабильного спроса, который, согласно большинству прогнозов, во второй половине 2019 г. будет падать.
Что касается перспектив инвестирования, то при общем падении уровня доходов россиян падает и спрос на аренду. Кроме того, соответствующие инстанции активизировали свою деятельность, направленную на выявление фактов незаконной сдачи объектов, их перепланировки с целью извлечения дополнительной прибыли, а также контроль за поступлением средств на банковские счета. Не стоит забывать и о недавно принятом законопроекте, запрещающем размещать хостелы в жилых домах. Иными словами, доходность от коммерческого использования недвижимости будет только снижаться.
Что касается инвестирования как альтернативы банковским вкладам, то, несмотря на определённые риски, такое решение сохраняет свою актуальность и в новых экономических условиях. Однако в отличие от банков, где основной уровень защиты сконцентрирован на вкладах до 1,4 млн. руб., рынок недвижимости оперирует значительно большими величинами, что делает его недоступным для основной массы граждан.
Таким образом, предпосылки к росту цен на жильё в республике несомненно присутствуют. Вне зависимости от факторов спроса, недвижимость будет дорожать по причине роста её себестоимости. Что касается более значимых ценовых колебаний, то их волатильность является многофакторной. Однако, помимо предпосылок к удорожанию существуют и противоположные тенденции, сдерживающие темпы повышения цен.
Загрузка ...