Быстрее рынка: почему в РТ растут цены на жилье

В России наблюдается рост цен на жилье, а в тройку лидеров входят Ленинградская область (17%), Республика Татарстан и Ростовская область (16%).

Ввод жилья в Татарстане

Последние годы рынок новой недвижимости фактически подстраивался под покупателей. Повсеместно наблюдалось снижение цен из-за излишне большого предложения «метров», вынуждавшее застройщиков делать все, чтобы найти желающих приобрести квартиры в новостройках.

Татарстан уже несколько лет подряд бил рекорды по вводу жилья до 4 млн. кв. м ежегодно – с такой информацией выступила А.Гизатова, руководитель АН «Счастливый дом». Республика входит в пятерку регионов, переживающих бум строительства. Относительно общероссийского рейтинга РТ находится на 4 месте, отставая лишь от Московской и Ленинградской областей и Краснодарского края. При этом стоимость «квадрата» новостроек Казани выросла на треть, а вторичка подросла на 20%. Стоимость жилья эконом-класса перевалила за 80 тыс. рублей за метр.

Почему недвижимость дорожает?

Начиная с июля 2019 года, стоимость новых квартир резко начала расти. В среднем по стране цена квадратного метра жилья за последние три месяца поднялась на 3,3%, став впервые за два года серьезным изменением цен в поквартальном сравнении. Такое подорожание сопряжено с целом рядом причин:

1. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен дешевой ипотекой. Ставка по кредитам составляла 9,4% при обычных 12,4%. В начале 2019 года два крупных госбанка, держащих в своих руках более 60% ипотечного рынка, озвучили подорожание кредитов.

Минстрой постарался смягчить ситуацию, обещая потенциальным покупателям программы субсидий. Повышение ставок банками замедлит рост спроса на жилье, ведь население не обладает достаточными ресурсами, кроме заемных средств. И их станет еще меньше из-за дороговизны продуктов, услуг ЖКХ, транспортных расходов.

Если обобщать, то ипотечные российские заемщики в среднем имеют зарплату в 42 000 рублей, а медианный доход населения составляет 26 000 рублей. Люди, способные взять ипотеку, должны зарабатывать в два раза больше, ведь средняя стоимость новостройки – 56-61 тыс. рублей за метр квадратный. При этом самое дорогое жилье по цене 200 000 рублей за метр предлагается в Москве, а самое дешевое – за 29 000 рублей за метр – в Магнитогорске.

2. Оказывает существенное давление на рост расценок реформа долевого строительства. До июля отрасль финансировалась более чем на 74% дольщиками. Теперь финансирование ложится на банки, которые должны выдать застройщику целевой кредит. Потенциальные покупатели обязаны перечислять средства на эскроу-счет банка, а не застройщику – как это было ранее. Получить деньги на свой счет строительные компании смогут лишь после введения дома в эксплуатацию. Банковский кредит, в отличие от средств дольщиков, выдается под процент. Это напрямую отразится на конечной цене новостроек.

Антон Детушев, гендиректор IKON Development, считает, что кредит повысит себестоимость стройки, особенно если учесть заявление ЦБ о ужесточении кредитно-денежной политики, приводящей по факту к подорожанию займов. По предварительным оценкам экспертов, стоимость жилья за счет использования целевого кредита вырастет на 10%.
Добавим к этому решение правительства об увеличении взносов в Фонд защиты прав дольщиков с 1,2% до 6% от суммы договора. На практике это приведет к удорожанию взноса за квартиру в 5 млн рублей до 300 тысяч рублей.

3. Инфляция толкает цены вверх. Повышение в 2019 году НДС и топливных акцизов приведет к росту себестоимости строительства. Так, НДС вырос с 18 до 20%, а более чем половина услуг и материалов, задействованных в реализации жилищно-строительных проектов, облагаются НДС, увеличивая расходы. Рубль при этом падает – только за 2018 год примерно на 13-20% относительно евро и доллара. Импортные стройматериалы стали дороже, и несмотря на импортозамещение, в строительстве все равно системы вентиляции, водоснабжения и отопления, электроосвещения, лифты приобретаются у зарубежных поставщиков.
4. Происходит рост цен на стройматериалы, вынуждая застройщиков повышать финальную стоимость «метров». За минувший год, по данным аналитического обзора ЭЦ «Индекс», производители песка и гравия вынуждены были поднять отпускные цены почти на пятую часть их прежней стоимости.
5. Рентабельность строительных проектов падает, что связано с оттоком иммигрантов и ростом зарплат рабочих вкупе с увеличением проплат по кредитам банков.
6. Повышение стоимости жилья на некоторое время удержит спрос на новостройки, поэтому в конце 2019 года застройщики жилых комплексов высокой ликвидности будут формировать ценовую политику таким образом, чтобы она опережала рыночный рост. В Казани лидерство продаж на первичном рынке недвижимости принадлежит компаниям «Унистрой» (25% продаж), «Сувар (12%), «Ак Барс Деввелопмент» (11%). Такие данные приводит глава Гильдии риелторов РТ А.Савельев. По его словам, самые «раскупаемые» квартиры находятся в Советском, Приволжском, Ново-Савиновском районах Казани, причем однозначно наблюдается рост спроса на одно- и трехкомнатные квартиры.

Основной фактор роста стоимости жилья – спрос и предложение. Несмотря на неплохой по продажам прошлый год, в настоящее время новостроек предлагается более чем в два раза больше, нежели покупатели желают приобрести. В 2019 году этот показатель немного сместился в сторону числа предложений благодаря вводу в строй новых жилищных комплексов и вялости ипотечного рынка. Эти факторы несколько нивелируют рост цен, приводя к подорожанию квадратных метров в новостройках на 10%.

Вторичное жилье в целом дублирует ситуацию рынка новостроек. Экономически развитые регионы меньше всего ощутят на себе рост цен на недвижимость, ведь наличие развитой региональной экономики и рабочих мест создает предпосылки для желания решить свои жилищные проблемы.

Сегодня в Казани на рынке присутствуют около 50 фирм-застройщиков. Законодательные изменения сократят их число в ближайшие два-три года на треть, а рынок претерпит значительную консолидацию.

Прошлогодний ажиотаж на рынке произошел за счет ожидаемого повышения стоимости жилья, увязанного с отказом от долевого участия, грядущими изменениями в законодательстве и ростом ставок по ипотеке. Впрочем, перевод денег на эскроу-счета грозит только новым проектам. Застройщики, уже начавшие строительство и имеющие все необходимые разрешительные документы, могут действовать в рамках старой схемы, существовавшей до июня нынешнего года. В столице Татарстана в прошлом году были запущены в строительство 44 жилых комплекса, которые представлены группами домов.

А.Гизатова считает, что в этом году не стоит ждать ажиотажного роста стоимости жилой недвижимости. Процесс будет протекать строго в рамках инфляции. Разрешения на строительство и доведение застройщиками масштабных проектов «до ума» более чем насытил рынок, поэтому «революции» не произойдет, квартиры в новостройках можно до конца года выбирать спокойно и вдумчиво. В будущем ценник «квадратных метров» может вырасти значительно.