РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: 4:1 В ПОЛЬЗУ ПОКУПАТЕЛЯ

К ситуации на рынке недвижимости сегодня приковано внимание не только самих участников рынка, но и многих экспертов и аналитиков, которые говорят о разных, противоречащих друг другу тенденциях. Какие же из них будут рулить рынком в будущем?

Утомленные прогнозами

Одна из популярных теорий – это теория циклов, которую пропагандирует Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Его прогнозы строятся на цикличной модели развития рынка недвижимости. Виток падения цен сменяется витком роста. В среднем период длится два-три года. Хотя, по признанию Стерника, они могут быть не столь равномерны.

Кроме того, на смену циклов могут влиять внешние обстоятельства: ситуация на мировых рынках, уровень развития ипотеки, но в целом они картину не меняют. Значит, ценовой скачок на недвижимость, случившийся в России в 2005-2006 годах, следуя этой теории, произошел не по причине увеличения спроса за счет развития ипотечного кредитования (хотя никто не отрицает, что именно этот фактор спровоцировал столь рекордный рост цен на недвижимость), а потому, что эти годы попали в цикл подъема.

Сейчас, по мнению Стерника, на рынках Москвы и Санкт-Петербурга начнется новый виток подъема, который продлится до момента, когда рост цен достигнет планки в 80-100%, то есть увеличится в два раза! Но у этой теории много противников. Среди них Олег Репченко, генеральный директор аналитического центра IRN.RU, который заявляет о непрогнозируемости рынка жилья и возможном обвале цен до экономически обоснованного уровня.

У теории циклов есть оппоненты и среди экономистов. Ведь чтобы из динамики цен сделать статистически значимые выводы и определить, насколько справедливы временные рамки циклов, нужно гораздо дольше собирать данные о рынке. А российский рынок недвижимости – молодой и очень изменчивый. Только за последние несколько лет кардинально менялись условия его функционирования. Кроме того, прогнозы, основанные только на динамике цен, вызывают большие сомнения и у профессионалов рынка недвижимости. Так как на него влияет множество факторов: темпы ввода жилья, цены на стройматериалы, инфляция, рост уровня доходов и т.п.

К региональным рынкам России применить теорию цикличности еще более не просто. Хотя бы потому, что теория бесконечного роста цен основана на большом спросе на столичную недвижимость, постоянно поддерживаемом высоким уровнем миграционного прироста. Да и разрыв между доходами жителей Москвы и доходами жителей всей страны огромен. Но общие тенденции все-таки прослеживаются: после стремительного взлета цен на недвижимость в 2005-2006 годах, в 2007-м – первой половине 2008 года в большинстве российских городов рост цен прекратился, в некоторых регионах жилье даже стало дешеветь. Однако ценовая динамика у каждого крупного города индивидуальна и во многом зависит от местных особенностей развития рынка.

Особый город

В отличие от соседних регионов, в Казани и в целом по Татарстану много строят, активно работают социальные программы. Только в этом году республика планирует ввести в строй 2 млн. 165 тыс. кв. м жилья, треть которого – 709 тыс. кв. м – составит жилье по республиканской программе социальной ипотеки.

На 2009 год запланировано построить 2,370 млн. кв. м, на 2010 год – 2,596 млн. кв. м, 2011 год – 2,843 млн. кв. м. Из этого объема почти половина возводимого жилья будет находиться в Казани. Сейчас Татарстан на 4-м месте по жилищному строительству среди регионов России, уступая Москве, Московской области и Краснодарскому краю. Поэтому в столице РТ и предложения покрывают спрос, и цены на недвижимость по сравнению с соседними областями одни из самых низких.

Несмотря на то, что в 2007 году произошел небольшой откат назад, до сегодняшнего дня движение цены в некоторых сегментах недвижимости (например, однокомнатных квартир, квартир улучшенной планировки и т.п.) колебалось в сторону хоть и незначительного, но роста. Мониторинг цен предложений на рынке вторичной жилой недвижимости, составленный отделом оценки ООО «РегионБизнесКонсалтинг», свидетельствует о том, что еще за период июнь-июль 2008 года общий рост цены составил 0,39%.

Но сейчас мы наблюдаем обратный процесс: цены на казанскую недвижимость встали, как вкопанные, а по некоторым районам уже снижаются. Хотя осень – это период, когда люди возвращаются из отпусков и приступают к квартирным делам: продают, покупают, переезжают, оформляют кредиты. В этом году оживления на рынке недвижимости практически не наблюдается.

Почему цены росли

Дело в том, что в одну точку сошлись несколько факторов: активное развитие ипотеки; усиливалась инфляция; расползались слухи о деноминации рубля; фондовый рынок переживал кризис.

Люди, у которых «водились» деньги, стремились обезопасить свои сбережения. А вкладывать свободные средства в недвижимость – лучший способ сохранения и приумножения доходов. Побежавшие с фондового рынка инвесторы тоже решили вложиться в нечто более устойчивое, чем ценные бумаги. В результате такого «подогрева» в 2006 году цены «взлетели» почти в два раза!

Почему они пойдут вниз

1. Темпы инфляции опережают рост доходов населения.

Дорожают продукты первой необходимости, коммунальные услуги, бензин, а зарплата граждан остается прежней. Это ведет к снижению платежеспособного спроса на недвижимость. Более того, некоторые аналитики склонны считать именно инфляцию камнем преткновения, мешающим развитию рынка недвижимости. Так, эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен может составить 50% от существующего уровня. К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках.

2. Рынок оторвался от реального покупателя.

Сегодня цена казанской недвижимости завышена из-за скачка цен, который произошел осенью 2006 года. Квадратный метр стоимостью 40-45 тысяч рублей оказался неподъемным для рядового покупателя. То есть человека, который хочет купить жилье для своего проживания, а не для того, чтобы вложить в квартиру деньги. Такой покупатель сегодня вытеснен с рынка.

Но и покупателю-инвестору сейчас становится не интересно вкладывать деньги в жилую недвижимость, так как ее стоимость достигла пика покупательской способности и возможная прибыль совсем призрачна.

3. Предложение превышает спрос.

По словам президента Гильдии риелторов РТ Валерия Абсалямова, сегодня соотношение спроса и предложения в Казани выглядит в пропорции 5% к 95%. Связано это как с большими объемами строительства, так и с высокой ценой. Ведь спрос на недвижимость существует, и немалый. Но предложение не удовлетворяет запросам покупателей. Часть потенциальных покупателей выбирает социальную ипотеку, что еще больше уменьшает спрос на «рабочем» рынке. У ряда застройщиков, по некоторым сведениям, накопилось до 80% нераспроданного жилья.

4. Ипотека перестанет влиять на цены.

Аукнулся нашей ипотеке и финансовый кризис в США. За период с начала года АИЖК уже четыре раза повышало ставку рефинансирования, а это одна из причин повышения ставок по ипотеке. Банки не могут выдавать кредиты ниже ставки рефинансирования. А с 15 сентября вообще кредитная ставка для каждого заемщика устанавливается индивидуально.

– Сейчас ипотечные кредиты в среднем предлагаются уже под 14%. К концу года в Казани ипотечные ставки могут достигнуть 16%. В Москве они будут составлять 18-20% – сказал на конференции «Недвижимость Казани: реальность и перспективы развития» президент Гильдии риелторов РТ Валерий Абсалямов. Больше того, есть аналитические разработки, – и я с ними согласен, которые не исключают, что в 2009 году ставки по ипотеке достигнут 20-25%.

Сегодня потенциальные клиенты столкнулись с тем, что получить ипотечные кредиты стало достаточно сложно. По данным Национального банка РТ, объем выданных кредитов по республике в первом полугодии сократился на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

Отметим, что доступная ипотека служит одним из катализаторов роста цен, потому что поставляет на рынок новых покупателей. Если же доступ к самой ипотеке ограничен, то и влияния на цены она не будет оказывать.

Все перечисленные причины тянут рынок недвижимости вниз. Однако на другой чаше весов остается одна, но тяжеловесная причина, которая может это движение затормозить.

Это себестоимость жилищного строительства

Только за 2007 год она увеличилась почти в два раза. Связано это, главным образом, с повышением цен на материалы. При таких темпах роста себестоимость начинает «подпирать» первичный рынок жилья и заставляет застройщиков или повышать цены, или уходить с рынка. А подъем цен на первичную недвижимость обязательно приведет к повышению и на вторичную. Кроме того, сегодня у многих строителей возникают большие сложности с финансированием. Почти все банки заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

По словам директора МУП «Дирекция муниципальных жилищных программ» Альберта Зинурова, экономические законы пока никто не отменял: стоимость квадратного метра определяется суммой тех средств, которые вложили в него строители. А в том, что окончательная цена оказалась неподъемной для покупателя, застройщик не виноват. В результате сегодня строительство жилья в Казани не рентабельно. Чтобы стимулировать продажи, застройщики идут на уступки, предлагая покупателям значительные скидки, бонусы в виде дополнительных квадратных метров, различные акции.

С другой стороны, есть государственные жилищные программы, планы правительства, которые обещают то, что дешевое жилье будет, включая загородное. Большое количество людей уже приобрело квартиры с помощью социальной ипотеки и программы «Жилье – горожанам». Еще большее надеется сделать это в ближайшее время.

Итак, есть четыре аргумента «за» понижение цен, один – «против». Что же в результате перевесит? Покажет время.

Ирина ЧЕРНИКОВА.