Почему растут цены на жильё?

Цифры впечатляют

– В этом году в Татарстане планируется ввести 2,5 млн. квадратных метров жилья. Признаемся, эта цифра нас впечатлила! Хотелось бы узнать мнение застройщика: как вы успеваете за спросом и на что делаете ставку?

Генеральный директор ООО «Жилищная инвестиционная компания» Ильдар Ахметгареев:

Кто «подогрел»
рынок жилья?

– В 2011 году жилье в крупных городах Татарстана подорожало более чем на 30%. Что это – искусственный ажиотаж, или у него есть вполне конкретные причины?

Президент Ассоциации агентств недвижимости Волго-Камского региона Владислав Абзалов:

– Думаю, первая причина роста цен – подорожание стройматериалов, после которого «первичка» сразу ушла вперед. Вторая же заключается в том, что в последнее время у нас, как и в докризисный период, появился свободный доступ к финансовым средствам – банки раздают гражданам деньги направо и налево. А с появлением денег возник и спрос.

Самым большим, по нашим наблюдениям, пользуются одно- и двухкомнатные квартиры – для людей это наиболее доступный вариант приобретения недвижимости. Однако именно сумасшедшая востребованность повела цены на малогабаритное жилье вверх.

Ильдар Ахметгареев:

– К этому я бы добавил еще один фактор. Приблизительно в сентябре 2011 года начались разговоры про грядущий финансовый кризис в Европе, и люди забеспокоились: возник вопрос сохранности инвестиций. Граждане, которые вкладывали деньги в валюту или акции, испугались, что и то, и другое может обесцениться. А недвижимость, с точки зрения обывателя, – самое надежное вложение. То есть в рынок недвижимости влился еще и поток денег, предназначенных на инвестиционные цели.

Спрос на жилье подскочил в начале осени прошлого года. Мы ощутили это на себе достаточно серьезно: появились очереди. А повышенный спрос на фоне предложения, которое осталось на прежнем уровне, по всем рыночным законам вызывает рост цен. Но на тот момент мы старались удержать цены, чтобы не перегревать рынок, а сегодня квартиры, купленные в нашей компании, выставляются на продажу по цене на две-три тысячи дороже (за квадратный метр), хотя дома еще не сданы.

Непредсказуемые цены

– Сегодня мы говорим о росте цен. Но рынок недвижимости имеет свои особенности: летом на нем наступает традиционное затишье. Эксперты предсказывают ценовой откат. Может, тем, кто собирается приобрести квартиру, подождать до лета?

Ильдар Ахметгареев:

– Нам легко сейчас рассуждать, почему стоимость жилья поднялась в сентябре прошлого года. Но если мы говорим о прогнозировании, есть одна серьезная проблема – огромное количество факторов, которые могут «повернуть» цены туда или обратно. Да-да, цены могут еще подняться! До недавнего времени люди ждали выборов, а теперь – инаугурации Владимира Путина и… обещанного в августе повышения тарифов.

Давайте рассмотрим рынок Челнов. В прошлом году ощутимо выросли цены на стройматериалы – в частности, на инертные: с июня по декабрь 2011-го – почти на 70%. Подорожали ГСМ. Но! Любой челнинский застройщик вам скажет: на начало лета рентабельность строительства в нашем городе была минимальной. И это при том, что себестоимость работы в Казани и в Челнах – равная. Материалы стоят одинаково что для нас, что для наших столичных коллег, оплата труда строителей – тоже. То есть затраты мы несли одни и те же, а вот выставляли квартиры на продажу по изначально разным ценам…

Сейчас можно сказать, что рентабельность нашей работы нормальная. Обратите внимание: пошли цены на жилье вверх – и в Набережных Челнах возобновились все «замороженные» стройки! Почему? Потому что у застройщиков появилась возможность получать реальный доход. Не сверхприбыль, которой у нас никогда не было, а просто доход.

На мой взгляд, ждать падения цен на квартиры не нужно. Это может произойти, только если по каким-то причинам российская экономика опять «скатится» вниз. А этого никто из нас не желает.

Владислав Абзалов:

– Честно говоря, относительно прогнозов сказать что-то однозначно будет сложно даже самому продвинутому эксперту. Мы и сами не знаем, чего ждать после инаугурации президента. Если после этого цены отпустят, то первым делом пойдет в рост топливо, а за ним по цепочке – и все остальное. Если же текущая ситуация не изменится, летом в Набережных Челнах цены могут опуститься на 10-15%: с мая по август рынок недвижимости обычно замирает: люди думают об отдыхе, огороде, поступлении детей в вузы и так далее, и сделки приостанавливаются.

Очередь на…
ипотеку!

– Цены на первичное жилье сравнялись с ценами на вторичное. А банки ощущают повышенный спрос на ипотечные кредиты?

Начальник сектора по работе с партнерами Набережночелнинского отделения №8219 Сбербанка России Сергей Палачев:

– Конечно же, ощущаем. Причем, по нашим оценкам, рынок вырос с начала второй половины года. Одна из причин – окончание кризиса в России: более или менее стабилизировалась экономика, успокоился рынок труда, постепенно восстановились зарплаты. Соответственно, у банков вновь появилась возможность выдавать «длинные деньги», а предложение, как всегда, породило спрос. Вторая причина возросшего спроса – боязнь кризиса, слухи о котором пошли летом прошлого года, и, как следствие, желание граждан вложить деньги во что-то, по их мнению, более устойчивое и надежное, чем другие инвестиционные инструменты. В результате заявок на кредиты стало, как минимум, раза в два больше.

Мы очень много говорили о первичной продаже и покупке жилья. Но не забывайте, что есть огромный пласт клиентов, которые хотят просто улучшить жилищные условия. И в этом плане правительство страны сделало хороший шаг, выделив семьям, где рождается второй ребенок, материнский капитал. Таким образом, разница в цене между «двушкой» и «трешкой» практически полностью покрывается этими средствами, и работающей семье достаточно взять в кредит совсем не большие деньги, чтобы расшириться. «Сбербанк» на сегодня предлагает воспользоваться средствами материнского капитала в качестве первоначального взноса или направить на погашение уже имеющейся задолженности по ипотеке. На мой взгляд, это тоже играет немалую роль в активизации жилищного рынка.

Начальник отдела по работе с ключевыми партнерами ОАО «АК БАРС» БАНК Ольга Шаймарданова (Казань):

– Весь прошлый год для «АК БАРС» Банка был очень результативным. Территориальными подразделениями Банка проведена серьезная работа по возобновлению утраченных вследствие кризиса контактов с компаниями-партнерами: застройщиками и агентствами недвижимости. Кроме того, в 2011 году нами проведена работа по модернизации ипотечной продуктовой линейки. Все это способствовало достижению высоких результатов.

Наш «локомотив» – программа на приобретение квартир на вторичном рынке недвижимости. Именно этот продукт пользуется наибольшим спросом у клиентов Банка. Безусловно, немаловажным фактором, способствующим увеличению объемов ипотечного кредитования, является запуск специальной программы для распорядителей средств материнского капитала. В данном направлении Банк ориентирован, прежде всего, на исполнение государственной инициативы в части оказания помощи в улучшении жилищных условий молодых семей, имеющих сертификаты на получение материнского капитала. Данный кредитный продукт предусматривает широкие возможности для использования материнского капитала. Выбор объектов недвижимости, которые клиент может приобрести в рамках данной программы, также велик – от доли в праве соб-ственности на объект недвижимости до комфортной квартиры или коттеджа.

Максимальных объемов ипотечного кредитования мы смогли добиться в четвертом квартале 2011 года. Во многом этому способствовал тот факт, что в первом полугодии прошлого года «АК БАРС» Банк, единственный среди республиканских банков, был включен в перечень участников программы Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (Внешэкономбанк) по стимулированию жилищно-строительного рынка. Это позволило нам предложить клиентам новый кредитный продукт, предусматривающий очень низкие процентные ставки при приобретении объектов недвижимости на первичном рынке. Для наиболее эффективного продвижения данного кредитного продукта Банком была проведена масштабная работа по аккредитации наиболее надежных строительных компаний Российской Федерации. В том числе, на территории Республики Татарстан нами было организовано сотрудничество со всеми крупными строительными компаниями.

Открою вам и небольшой секрет. Сейчас мы проводим активную работу по модернизации продуктовой линейки на строящемся рынке. Предлагаем привлекательные ставки, лояльно подходим к оценке платежеспособности и к самой строительной компании. В частности, чтобы минимизировать стоимость недвижимости на первичном рынке, мы готовы кредитовать на строящиеся объекты, реализуемыми аккредитованными в Банке компаниями, без установления требований к минимальной степени готовности дома, то есть фактически кредитование возможно с самого начала строительных работ. Думаю, что это позволит нам набрать еще более высокие темпы кредитования на первичном рынке недвижимости.

Неоспоримым доказатель-ством успешной работы Банка в части ипотечного кредитования является и тот факт, что в рейтинге РБК, составленном по итогам 2011-го, «АК БАРС» Банку удалось войти в Топ-20 ипотечных банков: мы заняли 16-е место по объемам ипотечного кредитования и 14-е – по объему ипотечного портфеля (www.rating.rbc.ru; рейтинг актуален на 11.04.2012 г.). Мы гордимся этим результатом!

Специалист отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк» Артур Давлетшин (Казань):

– Что касается «Татфондбанка», доля ипотечных кредитов в IV квартале 2011 года, по сравнению с предыдущими тремя, выросла в два раза. Причем эта тенденция наблюдалась не только по Татарстану, но и по всем нашим филиалам в Российской Федерации. Спрос был такой, что случалось, уже до открытия офисов у входа стояли люди, чтобы оформить ипотечный кредит! Вероятно, это было связано с установленной пониженной процентной ставкой, благодаря которой многие граждане получили хорошую возможность приобрести недвижимость.

Портфель банка на текущий год увеличен в сторону кредитования именно строящегося жилья. Мы планируем нарастить объем выдачи ипотечных кредитов в этом сегменте – то есть компании, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке, вполне могут рассчитывать на аккредитацию уже на этапе нулевого цикла, что является экономически выгодным для клиентов банка.

Далее — как обстоят дела на ипотечном рынке кредитования.